第3章 对于楼市，不必过度恐慌！

第3章 对于楼市，不必过度恐慌！

最近楼市的负面消息比较多，市场弥漫了一片消极的情绪。

但我认为，在当下不必对楼市过于恐慌了。目前楼市的风险正在逐渐出清，当下这一段时间很可能是楼市最坏的时候，熬一熬就过去了。

我之前的文章阐述了很多观点，最核心的就是想告诉大家，以后的房价难涨了，出现一定幅度的下跌也是正常的。曾经因为这样的分析，被不少人把我定义为楼市的“空头”。其实我也做了一两次的澄清，我既不是“多头”更不是所谓的“空头”，我只是一位楼市的长期观察者和研究者，希望通过自己的分析帮助大家在楼市里作出更为正确的判断。

时至今日，楼市经历了前所未有的危机，不少之前所谓的“多头”开始一边倒的唱空，甚至表现出对未来市场极度悲观的情绪。

其实，在此时此刻，我认为大可不必如此悲观，更不必过度恐慌。过度的悲观和恐慌会导致市场价格走势畸形，最终造成大多数人的损失，这个在股市就表现的淋漓尽致，俗称“割韭菜”。虽然楼市的流动性没有股市那么快，但其实楼市的“割韭菜”行为也一直在进行着。比如前些年的高位接盘买房的，以及近期的恐慌性低价抛售房子的，本质都是一样，最终落得亏损的境地。

那为何我说在当下对楼市不必过度恐慌了？

首先，我是认为国内的楼市的风险经历过去几年的困难，风险已经逐渐出清了。上头对楼市的总体基调是“房住不炒”，但不是要把这个行业消灭掉；要挤掉房价里的泡沫，而不是要房价无休止的下跌；要去掉这个行业里的过高的杠杆，而不是要其崩盘。

从这几点来看，其实目的已经基本上达到了。现实点的房价，不管是一二线城市，还是三四线城市，都出现全面的回调，连住房供应一向紧张的深圳的房价都不出现不小幅度的回调，而部分三四线及县城的房价真是到了“房价如葱”的境地。抛开这些极端情况，国内整体房价都出现不小幅度的回调，一定程度上起到挤掉泡沫的目的。

另外从去杠杆的角度来看，房地产本就是资金密集型、高杠杆的行业，不可能一点杠杆也不加，而在此轮去杠杆的作用下，很多房企已经出现了流动性危机，可谓是奄奄一息了，曾经的千亿房企蓝光发展已然退市了，而接下来还有不少的房企在排队等待着退市。搞死这些房企不是目的，行业的杠杆去掉才是目的。而在老百姓层面，大家更是不敢再加杠杆了，去年以来，排队提前还贷倒是不少，大家都想着怎么降低杠杆。

其次，不可否认的是国内居民财富仍是主要在房子里，尤其是中产阶层。房价下跌其实就是大家的财富跟着一起缩水，部分人或家庭甚至面临破产。房价持续下跌的副作用就是大家不敢消费，不敢进行债务扩张，也就是通常所说的居民部门资产负债表“缩表”了。最近有个梗，说是居民部门的杠杆率突然又升高了，仔细一分析，不是居民部门做了债务扩张，而是资产缩水了，被动的导致杠杆率抬升了。这个还不知道是真假，但道理却是这个道理，最近房价和股市双双下跌，大家的资产都在缩水，负债不变或是负债减少的幅度低于资产缩水的幅度，这可不就导致了杠杆率的上升吗？！

还是那句话，目前的房价回调已经达到了初步目的。未来即使仍要下跌，最好是维持慢跌和小跌，短时间的快速急跌，对市场的信心损害比较大，进而也会影响经济的复苏。

最后，我在之前的文章阐述了，人口进入负增长后，房地产必然将由增量市场转入存量市场时代，但这并不意味着房地产这个行业就完蛋了。存量市场的房地产行业仍然是一个庞大的行业，仍然需要通过高质量的运营来提升资产的价值。可以预期，在未来，住房的改善型需求会逐渐扩大，大家对住房的品质的要求会不断地提升，从过去的“有房住”过渡到“住好房”，这对于房地产行业来说也是很大的发展机会。

总之，此时此刻，对于楼市，不必过于恐慌，会有柳暗花明的那一天。